Um terreno com quatro décadas de história
O loteamento onde hoje estão as 7 Cascas, na Travessa dos Melros, em Cascais, nasceu oficialmente em 1984. Foi só em 2008, depois de muitos anos de negociação entre os vários vizinhos proprietários e a Câmara, que se conseguiu reunir os diferentes lotes num único desenho urbano - porque nunca houve, da parte da Câmara, iniciativa de avançar com um plano de pormenor ou um plano de urbanização municipal. O aditamento ao alvará ficou registado em 2011.
Ou seja: entre o primeiro loteamento e o momento em que aquele terreno finalmente tinha uma configuração que permitia construir, passaram quase 25 anos. E isto ainda antes de qualquer casa ter sido desenhada.
A compra: uma insolvência, não uma herança
O terreno pertencia a uma empresa familiar de construção civil, fundada décadas antes por um empresário que os cascaienses mais antigos ainda conhecem pelo nome próprio. Depois da sua morte, em 2014, os filhos ficaram à frente do negócio - mas os longos anos de processo de loteamento, associados à conjuntura, deixaram a empresa em dificuldades financeiras sérias. Em 2019, um banco credor penhorou os terrenos no âmbito de um processo de execução.
Foi nessa fase, com a espada de um leilão de execução pendente sobre a cabeça dos herdeiros, que a Reabilita entrou em cena. Comprámos o terreno em outubro de 2020 - já com as infraestruturas fisicamente construídas, mas ainda não recebidas pela Câmara. Faltava um passo essencial antes de qualquer casa poder ser desenhada: transformar aquele terreno único em 7 lotes autónomos.
Dividir o terreno em sete: o preço de 42% do terreno
O loteamento em si - a divisão em 7 lotes autónomos - foi formalizado com o Alvará de Loteamento nº 1500, emitido pela Câmara Municipal de Cascais em 12 de março de 2021.
- 945 m² (16,9%) cedidos para infraestruturas - arruamentos, passeios e estacionamento público
- 1.425 m² (25,4%) cedidos para equipamento de utilização coletiva e espaços verdes
Mesmo assim, ficámos aquém do que era exigido em espaço verde - um défice de 604,50 m² - que tivemos de compensar em numerário: 49.085,40€. Juntando essa compensação à TRIU (Taxa Municipal de Realização de Infraestruturas Urbanísticas, 29.876,63€) e às restantes taxas, o total pago à Câmara pelo loteamento, nesta fase, foi de 97.172,73€.
- 42% do terreno cedido ao município
- 97.172,73€ em taxas de loteamento
- 5.600 m² terreno original
Isto não é um pormenor administrativo - é, em bom rigor, 42% do terreno a passar para o domínio municipal, mais quase 100 mil euros em taxas, antes de construirmos a primeira parede.
Comunicação prévia: arquitetura, especialidades, e uma corrida contra o calendário
Só depois do loteamento fechado é que começámos o projeto de arquitetura e as especialidades - águas, eletricidade, gás, telecomunicações - e as respetivas aprovações junto dos concessionários (Águas de Cascais, E-REDES, operadoras de telecomunicações). Isto ocupou a primeira metade de 2021.
Cada lote é juridicamente autónomo, por isso não houve uma única comunicação prévia - foram sete, uma por terreno, cada uma com o seu próprio processo a correr em paralelo na Câmara. A Comunicação Prévia dos 7 lotes foi submetida em 21 de junho de 2021 (data mediana). A Câmara respondeu, em média, ao fim de 58 dias - o saneamento liminar - dando apenas 20 dias para corrigir o que faltava. O prazo caiu em cheio nas férias do projetista de paisagismo, autor precisamente do elemento a retificar. Pedimos uma prorrogação, e só conseguimos submeter a resposta entre 19 de setembro e 8 de outubro de 2021. A aprovação final chegou, em mediana, a 25 de novembro de 2021 - cerca de 5 meses depois da submissão.
As taxas, a autoliquidação, e uma contestação
Depois de ultrapassado o saneamento liminar, é a própria Câmara que deveria apresentar as taxas a pagar para a licença da obra ficar válida. Só que esse simples ato - calcular e comunicar um valor - pode demorar meses. Connosco, demorou dois.
Há, no entanto, uma alternativa prevista na lei: a autoliquidação. Em vez de esperar pela Câmara, o próprio promotor calcula o valor que entende devido, transfere, e a licença fica válida a partir daí.
"Foi esta autoliquidação que nos permitiu arrancar com a obra em outubro de 2021, sem esperar pelo processo de taxas, que só fechou muito mais tarde."
Meses depois, a Câmara apresentou o seu próprio cálculo, com um valor diferente do nosso. Contestámos, e ao fim de cerca de 7 meses o processo fechou, com nota de crédito a nosso favor.
A guerra que ninguém via chegar
Em fevereiro de 2022, prometemos a venda das sete casas, ainda em obra. Semanas depois, começou a guerra na Ucrânia. Nos meses seguintes, os custos de construção dispararam - quase 18% acima do que tínhamos orçamentado.
Tínhamos preços fixados e compromissos assumidos com os clientes. Podíamos ter pedido mais dinheiro, ou baixado a qualidade dos acabamentos. Não fizemos nem uma coisa nem outra. Assumimos o aumento de custo e entregámos exatamente o que tínhamos prometido.
No final, quem mais ganhou com essa decisão foram os próprios clientes: com a subida generalizada dos preços do imobiliário nesse período, o valor de mercado das casas entregues acabou por ficar entre 35% e 40% acima do preço a que as tínhamos vendido.
Portinholas no sítio errado: a novela dos ramais elétricos
Quando a urbanização foi feita, anos antes de sabermos exatamente como cada casa ficaria desenhada, construíram-se as portinholas - os armários onde ficam os contadores - em posições que, mais tarde, não bateram certo com as casas finais. Resultado: 5 dos 7 ramais (Lotes 2, 4, 5, 6 e 7) tiveram de ser fisicamente desviados de sítio.
Contratámos uma empresa especializada para tratar do processo junto da E-REDES e da execução física. Pagámos a totalidade do orçamento em 7 de junho de 2023 - mais de 6.400€ - com a promessa de que os trabalhos arrancariam ainda nesse mês. Um mês e meio depois, em 12 de julho, ainda não tínhamos a documentação nem uma data de execução - e sem isso não podíamos sequer submeter o pedido de IVP (Intervenção na Via Pública) à Câmara. Só depois de uma reclamação formal por escrito é que o processo destravou.
O Lote 6 foi o caso mais extremo. O pedido de ligação à rede tinha sido aberto em 18 de abril de 2023, mas em 24 de maio a E-REDES deu o processo como concluído sem o ramal estar sequer fisicamente pronto. Passámos várias semanas a tentar corrigir o erro sem sucesso, até sermos obrigados a abrir um segundo pedido - que só em julho produziu o desenho técnico necessário para a obra, já com novos códigos de identificação atribuídos.
O ramal ficou fisicamente pronto em outubro. Mas ao processar a devolução das taxas cobradas indevidamente no primeiro pedido - o errado - , a E-REDES cancelou por engano os códigos do segundo pedido, o correto, deixando como "oficiais" precisamente os dados do processo mal resolvido de maio. Tivemos de atualizar toda a documentação técnica e pedir, já em dezembro, um novo certificado elétrico, sem o qual não era possível instalar o contador.
O contador do Lote 6 só ficou instalado a 6 de dezembro de 2023 - 232 dias depois da abertura do primeiro pedido. Os Lotes 2, 5 e 7 seguiram o mesmo tipo de processo em cerca de 197 a 200 dias cada - mais de 6 meses, mesmo nos casos "normais".
Os últimos metros: números de polícia e a papelada depois da licença
Em agosto de 2023, com a rua já com o aspeto final - muros e portões colocados - , tivemos de pedir os números de polícia.
O ritmo a que a E-REDES foi ligando cada ramal ditou o ritmo a que fomos submetendo o pedido de Autorização de Utilização - só se pode pedir depois de a eletricidade estar ligada. Os Lotes 1 e 2 tiveram a ligação mais cedo e entraram em processo em 19 e 20 de setembro de 2023; o Lote 7 só ficou pronto em outubro, mais de três semanas depois.
Do pedido de Autorização de Utilização até à Ficha Técnica de Habitação carimbada pela Câmara, a média foi de 81,3 dias - com o Lote 2, o mais rápido, a fechar em 65 dias, e o Lote 7, o mais lento, a demorar 103.
Sem essa ficha carimbada, não há escritura - mas a licença de utilização não é, ainda assim, o fim da papelada. Com ela, pedimos as plantas carimbadas para efeitos de IMI, submetemos o Modelo 1, e esperámos que as Finanças validassem a avaliação. Só depois se pode avançar para o registo da casa na Conservatória - que, sozinho, pode demorar até um ano. Felizmente, esse registo pode ser pedido no próprio ato da escritura com o comprador, o que evita ter de esperar esse ano inteiro antes de vender.
A primeira casa só foi entregue no final de 2023. As restantes arrastaram-se para 2024.
O que ficou desta história
Do momento em que comprámos o terreno até à última casa entregue, passaram mais de 3 anos. Se contarmos a partir do loteamento original de 1984, a história completa daquele pedaço de terreno tem quase quatro décadas.
Nenhum destes números aparece nos artigos genéricos sobre licenciamento em Portugal - porque exigem ir aos processos, às taxas pagas, aos dias entre uma notificação e outra. É esse o exercício que nos propusemos fazer nesta série.
No próximo artigo, vamos até Algés, para um projeto de construção nova onde a Câmara pediu para baixarmos a cota do edifício - e essa decisão, por si só, criou um problema completamente novo.