Não confundir com o IVA reduzido das ARU
Este é um regime geral, aplicável em qualquer concelho do país, independentemente de o imóvel estar ou não numa Área de Reabilitação Urbana. O critério não é a localização - é o preço de venda ou de renda. Um projeto de construção nova em qualquer zona pode aceder a este benefício, desde que cumpra os limites abaixo; um projeto de reabilitação dentro de uma ARU pode, adicionalmente, aceder ao benefício explicado no primeiro artigo deste Guia, que depende apenas da localização.
As duas vias de acesso à taxa de 6%
| Destino do imóvel | Limite 2026 |
|---|---|
| Venda para habitação própria e permanente do adquirente | 660.982€ |
| Arrendamento habitacional, contrato mínimo de 36 meses (seguidos ou interpolados) | 2.300€/mês |
O limite de venda corresponde ao valor superior do 2º escalão do IMT para habitação própria e permanente em 2026; o limite de renda corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026. Ambos os limites são atualizados anualmente.
O critério deixou de ser onde o imóvel está. Passou a ser para quem, e por quanto, vai ser vendido ou arrendado.
A regra dos 70% em edifícios de uso misto
Em edifícios que combinam habitação com outros usos (comércio, serviços), pelo menos 70% da área total de construção tem de estar afeta a habitação para que a empreitada no seu todo possa beneficiar da taxa reduzida.
Autoconstrução: um mecanismo diferente
Se for um particular a contratar diretamente a empreitada da sua própria habitação permanente (autoconstrução, sem promotor intermédio), o mecanismo não é a faturação direta a 6% - é um regime de restituição. O IVA é pago à taxa normal de 23% no momento da empreitada, e o particular pode depois pedir à Autoridade Tributária a devolução da diferença face aos 6%. O pedido tem de ser feito no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização, e a devolução deve ocorrer dentro de 150 dias após a receção do pedido.
Se um imóvel construído ou vendido ao abrigo deste regime acabar por ser transacionado acima do limite de 660.982€, o construtor ou promotor é chamado a pagar a diferença de imposto que ficou por liquidar - os 17 pontos percentuais entre 6% e 23% sobre o valor da empreitada. Isto torna especialmente importante fixar bem o preço de venda antes de faturar a obra à taxa reduzida.
Inversão do sujeito passivo
O diploma alarga também o mecanismo de inversão do sujeito passivo (reverse charge) em certas situações: a fatura é emitida sem IVA liquidado pelo prestador, cabendo ao adquirente autoliquidar e entregar o imposto ao Estado. A Autoridade Tributária publicou os Ofícios-Circulados n.º 25116 e 25117 a clarificar a aplicação prática destas regras - vale a pena que o departamento financeiro e o empreiteiro os tenham em mãos antes de faturar qualquer empreitada ao abrigo deste regime.