IMI - os quatro caminhos para isenção
1. Isenção permanente - agregados de baixo rendimento
De caráter vitalício, renovada automaticamente todos os anos pela Autoridade Tributária, sem necessidade de pedido. Aplica-se quando, cumulativamente:
- O rendimento bruto anual do agregado familiar não ultrapassa 17.295,59€ (2,3 vezes 14 IAS, em 2026);
- O VPT global de todos os imóveis do agregado não ultrapassa 75.198,20€ (10 vezes 14 IAS, em 2026);
- O imóvel é a habitação própria e permanente do agregado.
2. Isenção temporária - compra ou conclusão de obras de habitação própria
Dura 3 anos, prorrogável até 5 anos consoante deliberação da câmara municipal, e pode ser usada no máximo duas vezes pelo mesmo agregado ao longo da vida. Condições:
- VPT do imóvel até 125.000€;
- Rendimento coletável do agregado até 153.300€;
- Mudança de morada fiscal para o imóvel no prazo de 6 meses após a compra ou conclusão da obra;
- Pedido junto da AT nos 60 dias seguintes a esse prazo, e sem dívidas ao Fisco ou à Segurança Social.
3. Isenção para imóveis reabilitados numa ARU
Isenção de 3 anos a contar do ano de conclusão da obra, renovável por mais 5 anos mediante requerimento e deliberação da assembleia municipal. Exige subida de pelo menos 2 níveis no estado de conservação do imóvel (para nível igual ou superior a "bom") e cumprimento de requisitos de eficiência energética. Aplica-se a imóveis destinados a habitação própria permanente ou a arrendamento habitacional.
4. Isenção para arrendamento a rendas moderadas
Novidade do Pacote Fiscal para a Habitação 2026: imóveis destinados a arrendamento com renda até 2.300€/mês (as mesmas condições explicadas no artigo sobre tributação de rendas) têm isenção total de IMI nos primeiros 8 anos, passando a uma redução de 50% a partir do 9º ano.
Um imóvel arrendado a preço moderado pode acumular isenção de IMI, taxa de IRS a 10% e, se estiver numa ARU, IVA a 6% nas obras - três benefícios distintos, ao mesmo tempo.
IMT - os três caminhos para isenção
| Regime | Isenção total até | Isenção parcial até |
|---|---|---|
| Geral, habitação própria permanente | 106.346€ | Escalões progressivos acima deste valor |
| IMT Jovem (≤35 anos, 1ª habitação) | 330.539€ | Até 660.982€, com taxa marginal de 8% sobre o excedente |
| Reabilitação em ARU | Sem limite de valor | Isenção total na 1ª transmissão do prédio reabilitado |
IMT Jovem: os requisitos que faltam na tabela
Além do limite de valor, o IMT Jovem exige que o comprador tenha 35 anos ou menos à data da escritura, não seja considerado dependente para efeitos de IRS, e não tenha sido proprietário (nem coproprietário) de habitação nos três anos anteriores. A isenção cobre também o Imposto do Selo e os emolumentos de registo, e pode aplicar-se a apenas metade da compra se só um dos compradores cumprir os requisitos.
Reabilitação em ARU: isenção sem teto de valor
Ao contrário dos outros dois regimes, a isenção de IMT para prédios reabilitados numa ARU não depende do valor do imóvel - aplica-se na primeira transmissão onerosa após a reabilitação, desde que o imóvel se destine a habitação própria permanente ou a arrendamento habitacional, e que a reabilitação tenha sido certificada pela câmara municipal nos mesmos moldes exigidos para a isenção de IMI.
As isenções de IMI e IMT em imóveis reabilitados não são automáticas: dependem do promotor ter cumprido rigorosamente todo o processo camarário exigido. Isto inclui uma vistoria antes do início da obra, para aferir o estado de conservação de partida; a aprovação do projeto, que tem de ser seguida à risca - sem qualquer desconformidade em obra face ao aprovado, até ao detalhe dos materiais das caixilharias, das grelhas de ocultação de ar condicionado ou da cor da fachada; e uma vistoria final da câmara, especificamente para efeitos de atribuição do benefício. Qualquer desvio ao projeto aprovado, por pequeno que seja, pode colocar em causa o direito à isenção dos futuros proprietários.
Nota para compradores não residentes
O Pacote Fiscal para a Habitação 2026 introduziu uma taxa fixa de IMT de 7,5% para aquisições por não residentes, independentemente do valor do imóvel - substituindo, nestes casos, os escalões progressivos normais. Vale a pena simular os dois cenários antes de fechar uma compra através de uma estrutura societária ou como pessoa singular não residente.