Como é tributado o rendimento de arrendamento em 2026?

Categoria F ou Categoria B: como o senhorio é tributado

As rendas recebidas por um proprietário são, regra geral, rendimentos da categoria F (rendimentos prediais). Para isso, o contrato tem de estar comunicado à Autoridade Tributária e os recibos de renda têm de ser eletrónicos, ambos através do Portal das Finanças.

Só é possível optar pela categoria B (rendimento empresarial) se o senhorio tiver atividade aberta como trabalhador independente, com o código CAE 68200, e emitir recibos verdes - o que implica também descontos para a Segurança Social, salvo isenção. Esta opção obriga a englobamento automático, com taxas gerais de IRS entre 14,5% e 48%, embora com um coeficiente reduzido: só 35% do valor da renda é considerado matéria coletável (50% em áreas de contenção).

O regime antigo por duração de contrato continua em vigor

Em paralelo com a taxa de 10% para rendas moderadas, mantém-se o regime de redução por duração de contrato, em vigor desde 2024 (Lei n.º 56/2023), que pode ser ainda mais favorável em contratos longos:

• 15% - contrato com duração entre 5 e 10 anos, com redução adicional de 2 pontos percentuais por cada renovação de igual duração, até um mínimo de 5%;
• 10% - contrato com duração entre 10 e 20 anos;
• 5% - contrato com duração igual ou superior a 20 anos.

Este regime tem uma condição própria, distinta do limite de 2.300€: a renda mensal não pode exceder em 50% os valores de referência por concelho e tipologia definidos na Portaria n.º 176/2019 - ou seja, tem de ficar até 150% desse valor de referência. Um contrato de exatamente 10 anos, por exemplo, já garante a taxa de 10%, desde que a renda respeite esse teto. Os dois regimes coexistem: aplica-se sempre o que for mais vantajoso para o senhorio.

Exemplo: o limite de 150% em Lisboa, Cascais e Oeiras

A Portaria 176/2019 divide os concelhos do país em seis escalões de referência. Lisboa está sozinha no escalão mais alto; Cascais e Oeiras partilham o escalão seguinte, junto com o Porto. Com base nos valores de referência originais da portaria, o teto de 150% (limite para aceder às taxas reduzidas por duração) fica assim para as tipologias mais comuns:

Na prática: um T2 em Cascais com renda até 1.500€/mês e contrato de 10 anos acede à taxa de 10% pelo regime de duração - mesmo que a renda esteja acima do limite de 2.300€ seria irrelevante aqui, já que 1.500€ está bem abaixo desse teto de qualquer forma. É em tipologias maiores (T4, T5) em Lisboa que os dois limites podem divergir e vale a pena calcular os dois regimes lado a lado.

Nota: valores confirmados junto da republicação oficial da Portaria n.º 176/2019 feita pela Portaria n.º 53/2024 (Diário da República). Desde 2024, a lei prevê que esta tabela seja atualizada automaticamente todos os anos por um coeficiente de atualização de rendas habitacionais, arredondado ao euro seguinte - pelo que os valores exatos em vigor em 2026 podem estar ligeiramente acima destes. Confirme sempre o valor corrente junto do IHRU ou de um contabilista certificado.

As três taxas em 2026 (regime de renda moderada)

Exemplo prático

Um senhorio recebe 7.200€ de rendas anuais (600€/mês) e suporta 1.000€ de despesas dedutíveis. O valor sujeito a IRS é 6.200€. Se o contrato cumprir os critérios de renda moderada, paga 620€ de IRS (10%). Sem o regime, pagaria 1.550€ (25%) - mais do dobro.

A pergunta deixou de ser "quantos anos dura o contrato". Passou a ser "quanto vale a renda": até 2.300€/mês, a taxa é 10%.

Isenção total: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Para lá da taxa de 10%, existe um patamar ainda mais vantajoso. O RSAA, em vigor desde junho de 2026, isenta o senhorio de IRS sobre as rendas recebidas, desde que:

• A renda não ultrapasse 80% da mediana do valor por m² no concelho onde se localiza o imóvel;
• O contrato tenha duração mínima de 5 anos;
• O imóvel esteja numa zona de mercado de arrendamento pressionado - inclui as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, o Algarve e várias cidades de média dimensão.

Este regime substitui o antigo Programa de Arrendamento Acessível. Os limites de renda por concelho e tipologia são publicados e atualizados no Portal da Habitação, que deve ser sempre consultado antes de fechar um contrato ao abrigo deste regime.

Vale a pena optar pelo englobamento?

É importante não confundir duas coisas: a dedução de despesas acontece sempre da mesma forma, escolha o senhorio a taxa autónoma ou o englobamento - o valor sujeito a imposto é sempre "rendas recebidas menos despesas dedutíveis". O que muda entre os dois regimes é só a taxa aplicada a esse valor já líquido: taxa autónoma (10%, 25% ou 28%) ou taxas gerais progressivas de IRS (14,5% a 48%), caso opte por englobar as rendas com os restantes rendimentos do agregado.

Por isso, com a taxa de 10% disponível para a maioria dos casos, o englobamento só compensa em duas situações concretas: se o rendimento total do agregado ficar, no máximo, no segundo escalão de IRS (onde a taxa progressiva fica abaixo de 10%), ou se, num determinado ano, as despesas excederem mesmo as rendas recebidas - um prejuízo real. Nesse segundo caso, optar pelo englobamento nesse ano permite reportar o prejuízo e abatê-lo a rendas englobadas dos seis anos seguintes; na taxa autónoma, um ano de prejuízo fica simplesmente a zero, sem esse reporte.

Despesas dedutíveis (categoria F)

Ao valor anual das rendas podem ser deduzidas as despesas devidamente documentadas por fatura:

• Quotas de condomínio;
• Comissão imobiliária, se aplicável;
• IMI do imóvel;
• Seguro contra incêndio obrigatório (exclui multirriscos habitação);
• Obras de conservação e manutenção nos 24 meses anteriores ao arrendamento (excluem-se obras de valorização, como uma piscina);
• Certificado energético.